Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Các bước chuyển nhượng đất ra sao? thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có dễ không? mẫu giấy sang nhượng đất là gì? Bài viết dưới đây Luật Trần và Liên Danh xin chia sẻ đến quý bạn đọc một số thông tin quan trọng và cơ bản nhất liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng.
Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
Theo Điều 4 Luật đất đai 2013 có quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định.
Do vậy, khi giao dịch, các bên phải lập “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không lập “Hợp đồng mua bán nhà đất” như đối với trường hợp mua bán nhà ở.
Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Do đây là một loại bất động sản nên cần phải đăng kí quyền sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích bảo vệ một cách tốt nhất quyền lợi của mình. Khi có tranh chấp xảy ra thì đây sẽ là căn cứ để xác minh tính hợp pháp và ngay tình đối với loại tài sản này.
Có thể thấy rõ mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là để chứng minh quyền sở hữu đối với người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ
Ngoài ra việc đăng kí sẽ giúp cho Nhà nước có thể dễ dàng hơn trong việc kiểm soát, quản lí và quy hoạch.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2 bộ)
Vậy hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những gì?
Hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho văn phòng công chứng, gồm:
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
Dự thảo hợp đồng (nếu có);
Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Gồm 01 bộ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
Tờ khai đăng ký thuế;
Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước đầu tiên trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy Công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu? Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh/ thành phố nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện/quận nơi có đất.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời điểm được thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có giấy chứng nhận.
Lưu ý: Nếu trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì: người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG QUYỀN SỬ DỤNG DẤT
Hôm nay, tại … vào ngày … tháng … năm … hai bên thực hiện thống nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những nội dung như sau:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A):
-
Ông (bà): …………………………….. Sinh năm:……………………..
CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ……………………cấp ngày…./…../…………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..
-
Cùng vợ (chồng) là bà (ông): ………………. Sinh năm:………….
CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ………………………..cấp ngày…./…../……
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B):
-
Ông (bà): ……………………….. Sinh năm:………………………..
CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ……………………cấp ngày…./…../…………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..
-
Cùng vợ (chồng) là ông (bà): ……………….. Sinh năm:………….
CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ………………………..cấp ngày…./…../……
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..
Điều 01: Quyền sử dụng đất chuyển nhượng
Bên A thống nhất và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa đất có địa chỉ: ……… được cấp ngày … tháng … năm … cụ thể như sau:
-
Diện tích thửa đất: … m2 – Tờ bản đồ số: ………………………………
-
Địa chỉ: ……………………………………………………………………………………………………..
-
Diện tích: ……………. m2 (Bằng chữ: …………………………………………….)
-
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: ………………… m2; Sử dụng chung:…. …….m2
-
Mục đích sử dụng: ………………………………………………………………………………………
-
Thời hạn sử dụng: ……………………………………………………………………………………….
-
Nguồn gốc sử dụng: ……………………………………………………………………………………
Điều 02: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Bên A và Bên B thỏa thuận ấn định đối với thửa đất như trên cho Bên B được quy định ở Điều 01 của hợp đồng này là ……………. VNĐ (Băng chữ: ……………………………..).
Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A thông qua phương thức ……………………………..
Điều 03: Việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất
Bên A có nghĩa vụ chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ, các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng được quy định tại Điều 01 của Hợp đồng này cho Bên B. Bên B có nghĩa vụ thanh toán cho Bên A theo đúng quy định tại Điều 02 của Hợp đồng.
Bên B có trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất đối với mảnh đất được chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Điều 04: Trách nhiệm nộp thuế và lệ phí
Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm đóng.
Điều 05: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.
Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Hai bên cam đoan những nội dung được thỏa thuận trên đây là này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc. Các bên cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Người chuyển nhượng
(Ký, ghi rõ họ và tên)
Người nhận chuyển nhượng
(Ký, ghi rõ họ và tên)
Lưu ý khi viết hợp đồng chuyển nhượng:
– Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.
– Trong hợp đồng này, cần đảm bảo các điều khoản cơ bản như: Thông tin của các bên; Giải thích thuật ngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ;
Vi Phạm Thị Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợp đồng…
– Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Điều kiện đầu tiên mà người sử dụng phải đáp ứng nếu muốn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đó là phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Đây cũng đồng thời là điều kiện làm phát sinh nhiều quyền lợi khác của người sử dụng như: tặng cho, thế chấp, góp vốn kinh doanh…
+ Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về điều này được ghi nhận như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” (khoản 1 Điều 168). Khi đã đảm bảo điều kiện là “có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất”, người chuyển nhượng còn cần phải đảm bảo thêm các điều kiện sau mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng:
– Đất là đối tượng của Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hiện không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên làm tài sản đảm bảo thi hành án;
– Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng;
+ Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất nếu có đầy đủ các điều kiện đã nêu trên thì có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất… tuy nhiên điều cần lưu ý tiếp theo là việc chuyển nhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràng bao gồm các thông tin cơ bản như:
(i) Thông tin của bên chuyển nhượng & bên nhận chuyển nhượng;
(ii) Thông tin về thửa đất là đối tượng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;
(iii) Nội dung thỏa thuận giữa các bên: diện tích chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng …;
(iv) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(v) Điều khoản giải quyết tranh chấp;
(vi) Hiệu lực của hợp đồng;
(vii) các thỏa thuận khác (nếu có). Pháp luật quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, vì vậy đây cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
– Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Các bên trong quan hệ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có thể đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính.
– Sau khi hoàn thành hoạt động công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng, cá nhân/tổ chức chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để hoàn tất quá trình chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, tránh rủi ro phát sinh do chậm thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Trần và Liên Danh về mẫu giấy sang nhượng đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào quý khách có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Hotline để được tư vấn tận tình nhất.
