Hợp đồng mua bán đất theo quy định được gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Vì đây là mẫu văn bản vô cùng quan trọng trong việc mua bán đất, nên cần cực kỳ cẩn trọng trong việc làm hợp đồng.
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán đất
Hợp đồng mua bán đất là gì?
-
Hợp đồng mua bán đất là loại giấy tờ phát sinh khi có giao dịch mua bán nhà ở, theo đó người bán và người mua cùng thỏa thuận và đưa ra các điều khoản hợp đồng và nghiêm chỉnh chấp hành theo.
-
Là loại giấy tờ nhằm thực hiện chuyển giao tài sản lớn (nhà cửa) do đó cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra và công chứng.
Mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất
TẢI MẪU TẠI ĐÂY:
https://cdn.luatvietnam.vn/uploaded/Others/2020/05/30/Hop-dong-mua-ban-nha-dat_3005191758.doc
Hình thức và thủ tục làm hợp đồng mua bán đất
► Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng bạn phải làm các thủ tục thuế (bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu thuế trước bạ) tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có đất. Sau khi thực hiện xong các thủ tục thuế thì bạn phải đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 95.
► Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục:
Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:
– CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
– Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:
– CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
– Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).
►Sau khi bạn chuẩn bị đủ các hồ sơ trên và nộp lên phòng tài nguyên môi trường cấp quận huyện nơi có mảnh đất cùng với việc bạn đã đóng đủ các loại thuế, lệ phí nêu trên thì trong vòng 15-20 ngày cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Lúc này mảnh đất mới thuộc sở hữu hợp pháp.
Những lưu ý quan trọng khi soạn hợp đồng mua bán đất
Soạn hợp đồng mua bán cần lưu ý điều gì?
► Tên hợp đồng:
-
Chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”;
-
Chuyển nhượng nhà đất và có tài sản gắn liền với đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
-
Chuyển nhượng cả nhà và đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”;
► Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân: Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân thì người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế (bên bán), nhưng các bên được quyền thỏa thuận về người nộp thuế.
► Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người đăng ký biến động là người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, nhưng các bên được phép thỏa thuận về người nộp lệ phí trước bạ.
► Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán:
-
Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ. Vì vậy, tham gia với tư cách là một bên (bên bán hoặc bên mua) trong quan hệ hợp đồng mua bán thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp.
-
Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán trong phạm vi tài sản riêng của người này.
-
Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán.
► Đối tượng mua bán của hợp đồng:
-
Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, số Giấy chứng nhận, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, số hồ sơ gốc, cơ quan cấp, ngày tháng năm cấp, nguồn gốc tài sản. Đặc điểm của nhà ở, đất ở:
-
Nhà ở: Địa chỉ ngôi nhà, thông số về tổng diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, kết cấu nhà, số tầng…
-
Đất ở: Địa chỉ thửa đất, số thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng….
-
Ngoài ra còn có thêm một số nội dung về công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm…
► Giá mua bán:
Giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp các bên thỏa thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá…
► Tiền đặt cọc:
-
Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua và phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ký ngày…
-
Hai bên có thể tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nếu có nhu cầu.
-
Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua và khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (chia làm mấy đợt để thanh toán). Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên mua thay đổi ý kiến, không mua nữa thì phải chịu mất tiền cọc.
► Thời gian và phương thức thanh toán:
-
Thời gian và điều kiện giao nhận; Thời gian thanh toán (có thể chia làm nhiều đợt thanh toán); Hình thức thanh toán: chuyển khoản hoặc đưa tiền trực tiếp.
-
Lãi do thanh toán chậm: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.
► Quyền và nghĩa vụ của hai bên: Các bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.
► Điều khoản chung:
-
Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi.
-
Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện. Đó là các điều khoản cơ bản nhất của hợp đồng mua bán đất, các bên có thể tự thỏa thuận thêm các điều khoản khác theo nhu cầu, thỏa thuận giữa các bên.
Những câu hỏi thường gặp khi làm hợp đồng mua bán đất
Câu hỏi thường gặp khi làm hợp đồng mua bán nhà đất
► Hợp đồng mua bán đất có cần công chứng không?
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hợp đồng mua bán bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý.
Quy định áp dụng tại khoản 3, điều 167, Luật đất đai 2013.
► Các loại thuế, phí phải nộp khi làm hợp đồng mua bán nhà đất?
Thuế thu nhập cá nhân:
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Theo quy định, thuế thu nhập cá nhân thường sẽ do người bán nộp. Tuy nhiên, các bên có thể tự thỏa thuận ai sẽ là người có trách nhiệm nộp thuế này.
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ phải nộp được tính theo công thức sau:
LPTB = 0.5% x Giá đất theo
( theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng ).
Trường hợp người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quan hệ cha,mẹ – con ( bao gồm cả con nuôi, con dâu, rể) , vợ- chồng, anh, chị, em ruột, ông bà nội, ngoại với cháu được miễn lệ phí trước bạ.
Lệ phí công chứng:
STT
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Mức thu
(đồng/trường hợp)
1
Dưới 50 triệu đồng
50 nghìn
2
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
100 nghìn
3
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8
Trên 100 tỷ đồng
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
**Lệ phí công chứng do hai bên cùng chi trả nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
Lệ phí thẩm định địa chính
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;
– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
– Lệ phí cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( nếu có) tối đa 100.000 đồng/ giấy.
– Mức thu cụ thể được quy định tại quyết định của UBND từng tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương.
► Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng không?
Điều 51 Luật công chứng quy định về Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:
-
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
-
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
-
Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, vẫn có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng mua bán.
► Hợp đồng mua bán đất viết tay có được cấp sổ đỏ không?
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán đất viết tay
Nghị định 01/2017/NĐ-CP, từ ngày 03/03, nhà đất được mua bán thông qua hợp đồng mua bán nhà đất viết tay trước ngày 01/07/2014 được cấp “sổ đỏ”. Cụ thể như sau:
-
Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.
-
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
-
Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
► Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án ?
Tham khảo: Điều 75 Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014:
+ TH1: Thuộc khoản 1 điều 75 Luật này thì bạn phải khởi kiện lên TAND, trong Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này
+ TH2: Thuộc vào khoản 2 điều 75 Luật này nếu là Giao dịch dân sự do giả tạo.
Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất là cần thiết, được chuẩn bị trước giao kết hợp đồng, thể hiện quyền và nghĩa vụ các bên nên là văn bản rất quan trọng.
